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Estas son las preguntas más frecuentes respecto a la Inspección Técnica de Edificios. Si sigue con dudas, no deje de visitar nuestra página de Tengo dudas y pregúntenos sin compromiso.
La Inspección Técnica del Edificio (también conocido como ITE) es un documento en el que un técnico competente acredita la situación en la que se encuentra un edificio en relación con:
1. Su estado de conservación.
A diferencia del IEE, el cual contiene además los siguientes apartados:
2. El cumplimiento de la normativa vigente de accesibilidad.
3. Su grado de eficiencia energética.
Además, en este informe se determinarán las posibles deficiencias presentes en el edificio respecto a las tres áreas previamente mencionadas y la susceptibilidad de realizar ajustes para subsanarlas.
Las diferencias entre la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) son las siguientes:
1. La ITE se aplica en inmuebles de múltiples usos (residencial colectivo, residencial unifamiliar, oficinas, centros comerciales, industrial…) situados en municipios de más de 25.000 habitantes. Sin embargo, el IEE es obligatorio en edificios de tipología residencial colectiva (bloques de viviendas, hoteles, residencias…) sin limitación debida al tamaño del municipio en el que se ubican.
2. La ITE se centra única y exclusivamente en el estado de conservación del edificio, mientras que el IEE abarca también los temas de la accesibilidad universal al edificio y el grado de eficiencia energética del inmueble.
Las inspecciones realizadas del inmueble para su evaluación deberán ser de carácter visual. Si el técnico competente encargado lo cree conveniente, podrá proponer a la propiedad la realización de distintas pruebas necesarias para poder valorar de una forma más precisa las posibles deficiencias detectadas en dicha inspección visual.
La Inspección Técnica del Edificio (ITE) debe identificar el bien inmueble con su referencia catastral y desarrollar:
1.Evaluación del estado de conservación del edificio con el fin de comprobar el cumplimiento de las condiciones básicas legalmente exigibles. En esta sección constarán la localización y la descripción de las deficiencias detectadas y se hará una valoración final de su estado de conservación del edificio calificandolo como favorable o desfavorable dependiendo de si cumple los requisitos mínimos establecidos.
“Favorable” o “Desfavorable” son los dos posibles resultados en cuanto a la evaluación del estado de conservación del edificio, dependiendo de si se cumplen los requisitos básicos relativos al estado de conservación de este, o no.
En el caso de que la calificación sea “Desfavorable”, la Inspección Técnica del Edificio deberá incluir una descripción y localización de las deficiencias que deban ser subsanadas, además de un análisis de las posibles causas que las originaron y una relación de las medidas de seguridad que sea precisa adoptar para garantizar la seguridad, en caso de que fuera necesario.
Únicamente podrán realizar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) los técnicos facultativos competentes, es decir, los arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros de edificación serán los que tengan la capacidad legal para suscribir la ITE.
La redacción de la Inspección Técnica del Edificio será a cargo del técnico competente y remitido por el propietario o el propio técnico a la Administración, que creará un registro al efecto. Para el caso que se hayan detectado peligros inminentes, se deberán subsanar adoptando las medidas urgentes que sean necesarias.
Los propietarios de inmuebles obligados a la realización de la ITE deberán remitir una copia de este al organismo que determine la Comunidad Autónoma.
La Inspección Técnica de Edificios tiene una vigencia de 10 años. Sin embargo, no es así en el caso en que se produzcan modificaciones que alteren las circunstancias descritas en el informe. Por ejemplo si el edificio presenta deficiencias importantes, la ITE tendrá una vigencia de 6 años (con la condición de que cada 2 años un técnico controle la evolución y el estado de tales deficiencias) o la ITE puede tener una vigencia de tan solo 3 años en el caso de que el edificio presente unas deficiencias graves o muy graves.
Los propietarios únicos de edificios, las comunidades de propietarios y las agrupaciones de comunidades de propietarios de los edificios con una antigüedad igual o superior a 45 años (en la mayoría de los casos). No obstante, queda a criterio de los Ayuntamientos el ampliar las tipologías y reducir la antigüedad exigida.
Si el edificio supera los 45 años de antigüedad, será legalmente exigible que se realice la Inspección Técnica del Edificio, siendo este un trámite que permite asegurar que el edificio se encuentra en buenas condiciones. Se trata de un documento cuya redacción es de obligado cumplimiento, dependiendo de la normativa local aplicable y del año de construcción del inmueble.
La obligación de la aplicación de las ITE o IEE, ha causado mucha confusión en los últimos años y no sin motivo: aunque la primera normativa sobre las ITE fue de ámbito estatal (Real Decreto 8/11), ésta contemplaba la posibilidad de aplicación de normativas específicas por parte de Comunidades Autónomas, Provincias y Municipios. Esto resulta en un centenar de normativas distintas que deben aplicarse o no, dependiendo de la región o municipio en el que está situado el inmueble.
En cualquier caso, el Informe de Evaluación de Edificios es obligatorio en caso de que los propietarios, independientemente de la antigüedad del edificio, pretendan solicitar ayudas públicas para llevar a cabo obras de conservación, accesibilidad, o eficiencia energética. En estos casos, el IEE deberá realizarse con anterioridad a la petición de dicha ayuda.
Con la ITE no se ofrecen ayudas directas. No obstante, la IEEse trata de una normativa cambiante dependiendo de la Comunidad Autónoma y del del Ayuntamiento donde los propietarios del inmueble podrán acceder a ayudas para la rehabilitación, previa la presentación del correspondiente IEE. Las ayudas suelen ser:
1. Hasta 4.000€ por vivienda para la conservación.
2. Hasta 2.000€ por vivienda para la mejora de la eficiencia energética (5.000€ si se reduce en un 50% la demanda energética del edificio).
3. Hasta 4.000€ por vivienda para mejora de accesibilidad.
No obstante, la cuantía no podrá superar el 35% del presupuesto; excepcionalmente en el caso de mejora de la accesibilidad el 50%, hasta 11.000€ como máximo por vivienda.
Se considerará una infracción urbanística la falta de la cumplimentación en tiempo y forma de la Inspección Técnica de Edificios. La sanción correspondiente a este tipo de infracciones suele ser de 100€ por vivienda y año transcurrido a contar desde la obligatoriedad de este informe.
Además, sin perjuicio de lo anterior, dicho incumplimiento determinará que el Ayuntamiento ordene su realización en sustitución y a costa de los obligados, previo requerimiento al propietario.
Para la Inspección Técnica del Edificio, el técnico deberá comprobar que se satisfacen las condiciones básicas de la edificación que evalúa el estado de conservación del edificio:
1. Seguridad estructural, sin existencia de daños que afecten a elementos estructurales y que puedan comprometer la resistencia mecánica o estabilidad del edificio.
2. Salubridad de la construcción, sin existencia de defectos en la protección contra la humedad ni en el suministro o evacuación de aguas.
3. Seguridad de la instalación eléctrica.
Además del estado de conservación del edificio, se deberá de comprobar si el edificio cumple con las condiciones básicas de accesibilidad universal y de no discriminación de las personas con problemas de movilidad para el acceso y utilización del edificio.
Por último, se realizará la certificación de la eficiencia energética del edificio, en función de su nivel de optimización.
Por todo esto, el técnico deberá recorrer el edificio examinando sus distintos componentes (cubiertas, fachadas, elementos estructurales…), tomando los datos y realizando las pruebas que considere oportunos para poder realizar una evaluación lo más precisa posible.
Una ITE Favorable es más sencillo de conseguir (y más barato) si la Comunidad de Propietarios sigue los siguientes consejos:
1. Consultar la experiencia y profesionalidad del técnico. En la ITE prevalece un criterio técnico, que en muchos casos es subjetivo, y por tanto una mala praxis puede originar la realización de excesivas obras en la finca soportadas únicamente por derramas comunitarias, algo que es muchas veces insostenible y extremadamente caro.
2. Contratación de un técnico competente, independiente y con formación específica. Además, es recomendable contar con un técnico durante la realización de las obras necesarias para la subsanación de los defectos que se levante en el Acta de Inspección.
3. Introducir medidas de eficiencia energética en caso de realizar obras de adecuación.
4. Exigir el visado en caso de que sea necesario, de forma que la Comunidad de Propietarios tiene plena confianza de que el técnico autor del acta de la ITE está habitabilitado para realizar dicho informe.
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